De rol van de notaris

Advies en controle

De eigendom van een huis kan niet zonder tussenkomst van de notaris worden overgedragen. De notaris maakt de leveringsakte en de eventuele hypotheekakte en laat deze in zijn aanwezigheid ondertekenen. Daarna zorgt hij voor inschrijving van deze akten in de openbare registers. In de regel wijst de koper van een huis de notaris aan. De notaris is een jurist met veel ervaring op het gebied van onroerend goed. Schakel hem al in vóór het opstellen van de koopakte. Hij adviseert u en nodigt beide partijen uit om elkaar de nodige informatie te verschaffen.

Afwikkeling

De notaris wikkelt ook het financiële deel van de transactie af. De koper (en/of diens hypotheekbank) dient het verschuldigde bedrag tijdig voor het tekenen van de leveringsakte naar de derdengeldenrekening van de notaris over te maken. De verkoper krijgt de koopsom (eventueel na aftrek van de aflossing van  hypothecaire leningen en zeker is dat ook hij aan zijn verplichting om een onbelast huis te leveren heeft voldaan). Dit is meestal 1 of 2 werkdagen na het passeren van de transportakte (en hypotheekakte). De notaris zorgt ervoor dat de hele transactie naar behoren verloopt.

Koopakte

De koopakte of koopovereenkomst is een schriftelijke afspraak tussen de verkoper en de koper van een huis. Daarin leggen zij vast dat het huis onder bepaalde voorwaarden, tegen betaling van een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom wordt van de koper. Als de koopakte zonder notariële tussenkomst is opgesteld, zijn daarin vaak nog niet alle juridische haken en ogen geregeld.

En juist die aspecten kunnen aanleiding zijn om een huis wel of niet te kopen. Daarom is het belangrijk dat de notaris wordt ingeschakeld voordat een ‘voorlopige’ koopakte wordt ondertekend. Hij biedt de noodzakelijke deskundige begeleiding en advisering op juridisch gebied. De notaris houdt de belangen van alle partijen in de gaten. Een koopakte, ook al wordt deze vaak de ‘voorlopige’ koopovereenkomst genoemd, is een overeenkomst die u bindt. Sterker nog, als u in het bijzijn van getuigen tegen de verkoper zegt dat u het huis wilt kopen, zit u er al aan vast! Immers: een mondelinge overeenstemming is bindend! De term ‘voorlopige’ betekent alleen, zoals eerder aangegeven, dat de eigendom nog moet overgaan van verkoper naar koper.

Alleen wanneer u in de koopovereenkomst ontbindende voorwaarden heeft opgenomen die in vervulling gaan, kunt u in principe zonder verdere kosten van de koop af. Een voorbeeld van een ontbindende voorwaarde is de afspraak dat u van uw koop af kan zien wanneer u uw financiering niet binnen een bepaalde termijn rond heeft.

Bouwprojecten

Bij nieuwbouwprojecten wordt niet alleen een koopovereenkomst gesloten, maar ook een aannemingsovereenkomst. Ook hier geldt weer het belang van tijdige inschakeling van de notaris. Hij kan alle juridische consequenties op dit terrein overzien. Zo worden geschillen over nakoming van de overeenkomst voorkomen. Gewoonlijk laat de bouwer het juridische deel van het gehele project door één notaris behandelen. Die notaris beschikt over het bouwplan, het bestek en de voorwaarden van de bouwer. De koper van een huis uit een bouwcomplex kan voor advies zijn eigen notaris inschakelen; dit brengt wel extra kosten met zich mee. De koper is vrij om de hypotheekakte bij zijn eigen notaris te laten opmaken en tekenen. Zet ook niet te snel uw handtekening onder de koopovereenkomst. U moet vooraf zeker weten, dat u de hypotheek rond kunt krijgen. Want als u getekend heeft zonder de financiering als ontbindende voorwaarde op te nemen en u dan tot de ontdekking komt dat u de koopsom niet kunt opbrengen, moet u een hoge boete (meestal 10% van de koopsom) betalen om van de koop af te komen.

De notaris kan koper en verkoper informeren over de bijzonderheden van de modelovereenkomst en de (financiële) zekerheid bij toepassing van de algemene voorwaarden. Ook de minder voordelige en ingewikkelde aspecten licht hij toe. Dat brengt zijn positie met zich mee. De notaris staat tussen de partijen in; hij is onpartijdig.

De leveringsakte

De leveringsakte (dit is de akte die ervoor zorgt dat de eigendom overgaat) moet door een notaris worden opgemaakt en door de verkoper, de koper en de notaris worden ondertekend. De inhoud van de leveringsakte moet in overeenstemming zijn met de eerder gesloten koopovereenkomst. Overigens zal de notaris proberen eventuele ‘gaten’ in de koopovereenkomst in een zo vroeg mogelijk stadium te ontdekken. Hij nodigt daartoe partijen en hun adviseurs uit voor een bespreking op zijn kantoor. De eigendomsoverdracht is pas compleet nadat de notaris een afschrift van de leveringsakte heeft ingeschreven  bij de Dienst voor het kadaster en de openbare registers. Bij het kadaster worden alle onroerende zaken geregistreerd, met nauwkeurige plaatsaanduidingen. Uit de openbare registers blijkt wie eigenaar van welk huis is. Naast de leveringsakte wordt ook een afschrift van de hypotheekakte ingeschreven. Beide inschrijvingen zijn openbaar zodat iedereen kan informeren op wiens naam een bepaald huis staat en welke hypotheken er op rusten.