Voor onroerend goed

Advies en controle

De eigendom van een huis kan niet zonder tussenkomst van de notaris worden overgedragen. De notaris maakt de leveringsakte en de eventuele hypotheekakte en laat deze in zijn aanwezigheid ondertekenen. Daarna zorgt hij voor inschrijving van deze akten in de openbare registers. In de regel wijst de koper van een huis de notaris aan. De notaris is een jurist met veel ervaring op het gebied van onroerend goed. Schakel hem al in vóór het ondertekenen van de koopovereenkomst. Hij adviseert u en nodigt beide partijen uit om elkaar de nodige informatie te verschaffen.

In de praktijk is er vaak een makelaar bij de verkoop betrokken, die de koopovereenkomst opstelt en de koper(s) en de verkoper(s) laat tekenen.

Koopovereenkomst

De koopovereenkomst is een onderhandse overeenkomst waarin de afspraken tussen de verkoper en de koper worden vastgelegd. In de koopovereenkomst leggen zij vast dat het huis onder bepaalde voorwaarden wordt verkocht. De koopovereenkomst houdt in ieder geval in de plaatselijke en kadastrale omschrijving van het object, de koopprijs en de overdrachtsdatum (de datum waarop de akte van levering wordt getekend).

Soms wordt de term “voorlopige koopakte” nog gebruikt, maar een door beide partijen getekende koopovereenkomst is bindend voor beide partijen en niet voorlopig. Na ondertekening van de koopovereenkomst (ingeval van een voor eigen gebruik bestemde woning) heeft de koper drie dagen bedenktijd, waarin hij zonder opgaaf van redenen de koopovereenkomst kan ontbinden. Daarna kan de koopovereenkomst alleen nog worden ontbonden wanneer een in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde in vervulling gaat. Een voorbeeld van een ontbindende voorwaarde is de afspraak dat de koper van de koop af kan wanneer hij de financiering niet binnen een bepaalde termijn rond heeft gekregen. Dit is in de praktijk een heel belangrijke voorwaarde, dus laat u goed adviseren door uw makelaar, hypotheekadviseur of notaris.

Afwikkeling

De notaris wikkelt ook het financiële deel van de transactie af. De koper (en/of zijn hypotheekbank) moet het door hem verschuldigde bedrag tijdig voor het tekenen van de leveringsakte naar de derdengeldenrekening van de notaris overmaken. De verkoper krijgt de koopsom (eventueel na aftrek van de aflossing van hypothecaire lening) wanneer zeker is dat hij aan zijn verplichting om een onbelast huis (vrij van hypotheken en beslagen) te leveren heeft voldaan. Dit is meestal 1 of 2 werkdagen na het passeren van de akte van levering.

Bouwprojecten

Bij nieuwbouwprojecten wordt niet alleen een koopovereenkomst gesloten, maar ook een aannemingsovereenkomst. Gewoonlijk laat de bouwer het juridische deel van het gehele project door één notaris behandelen. Die projectnotaris beschikt over het bouwplan, het bestek en de voorwaarden van de bouwer. De koper van een huis uit een bouwcomplex kan voor advies zijn eigen notaris inschakelen; dit brengt wel extra kosten met zich mee. De koper is overigens vrij om de hypotheekakte bij zijn eigen notaris te laten opmaken en tekenen.

De koop van een huis brengt naast de koopprijs ook kosten met zich mee. Het is gebruikelijk dat de notariskosten, de kadasterkosten en de overdrachtsbelasting voor rekening van de koper komen (“kosten koper”). Soms neemt de verkoper deze kosten voor zijn rekening (“vrij op naam”).

De akte van levering is een notariële akte en wordt door een notaris opgemaakt en wordt door de verkoper, de koper en de notaris ondertekend. In de akte van levering wordt de eerder gesloten koopovereenkomst uitgewerkt. Overigens zal de notaris proberen eventuele ‘gaten’ in de koopovereenkomst in een zo vroeg mogelijk stadium te ontdekken.

De eigendomsoverdracht vindt plaats als de notaris een afschrift van de akte van levering heeft ingeschreven bij de Dienst voor het kadaster en de openbare registers. Bij het kadaster worden alle onroerende zaken geregistreerd. Uit de openbare registers blijkt wie de eigenaar van een huis is. Naast de akte van levering wordt ook een afschrift van de hypotheekakte ingeschreven. Beide inschrijvingen zijn openbaar zodat iedereen kan informeren op wiens naam een bepaald huis staat en welke hypotheken er op rusten.

Recht van hypotheek

Meestal heeft de koper voor de financiering van een huis een geldlening nodig. Hiervoor doet de koper vaak een beroep op een hypotheekverstrekker (een bank, een verzekeringsmaatschappij, een pensioenfonds of een particulier). Wie geld leent voor de aankoop van een huis, verleent een recht van hypotheek. Dat betekent dat het huis onderpand wordt om de financier/de bank de zekerheid te geven dat hij het door hem geleende geld weer terugkrijgt.
De wet geeft hem het recht om bij openbare verkoop van het huis zijn vordering (als de eigenaar in gebreke blijft met aflossing van de hypotheek) bij voorrang te verhalen op de opbrengst, dus voor andere schuldeisers. Dit recht van hypotheek wordt verleend door de eigenaar. Zodra het recht van hypotheek aan de financier is verleend, wordt deze hypotheekhouder. Het huis waarop de hypotheek rust is het onderpand.

De notaris stelt zowel de leveringsakte als de hypotheekakte op. De eigenaar van het huis, de financier en de notaris ondertekenen de hypotheekakte. De financier laat zich daarbij meestal vertegenwoordigen door een medewerker van het notariskantoor. Indien het huis ook door de echtgenoot van de eigenaar zal worden bewoond, moet deze toestemming geven voor de hypotheekvestiging. De notaris zorgt ervoor dat een afschrift van de hypotheekakte wordt ingeschreven in de openbare registers.

Het recht van hypotheek vervalt nadat de lening geheel is afgelost. De notaris maakt dan de inschrijving in de openbare registers ongedaan. Dit gebeurt bij een notariële akte van vervallenverklaring (royement). De hypotheekhouder (de financier) moet hiervoor een volmacht geven. Als de hypotheekhouder een particulier is en de eigenaar/schuldenaar heeft de volledige lening afgelost, dan doet de eigenaar er goed aan zelf in de gaten te houden dat een akte van royement wordt opgemaakt. Bij overlijden van de financier is het wellicht niet bij alle erfgenamen bekend dat de schuld is afgelost, maar de inschrijving van het hypotheekrecht nog niet is doorgehaald in het Kadaster. Het is vdus an belang de hyotheek na aflossing zo spoedig mogelijk te laten doorhalen in het kadaster.

Als u een woning of appartement koopt kan er sprake zijn van erfpacht. Bij erfpacht is de eigendom van de grond gescheiden van het pand (woning of appartement). Als u een woning of appartement koopt met erfpacht wordt u dus geen eigenaar van de grond, maar u heeft wel het recht om de grond te gebruiken. Bij erfpacht is meestal de gemeente eigenaar van de grond, maar erfpacht kan ook door een ander bedrijf of zelfs particulier worden uitgegeven. Je betaalt als erfpachter een vergoeding voor het gebruik van de grond. Dit kun je vergelijken met huur en wordt een canon genoemd. De hoogte van die canon wordt bepaald door de waarde van de grond en de rente die de verpachter (gemeente) rekent. De canon betaalt u jaarlijks, maar de canon kan ook worden afgekocht. Je betaalt dan een eenmalige afkoopsom aan de gemeente. In Den Haag komt veel erfpacht voor. Het zijn vaak rechten die in een ver verleden gevestigd zijn voor een bepaalde tijd.

Heruitgifte in erfpacht

Voor veel erfpachtsrechten komt de einddatum dichterbij of is deze al verstreken. De gemeente Den Haag doet in u in dat geval als eigenaar van de woning of het appartement een verlengingsvoorstel waarbij u kunt kiezen voor een nieuwe canon of het afkopen van de waarde van de grond. U moet dan naar de notaris voor een akte van heruitgifte in erfpacht. Bij deze akte wordt de erfpacht eeuwigdurend gevestigd. Als het om een hele woning gaat, dus geen appartement, kan de erfpacht direct notarieel geregeld worden. In dat geval stuurt de gemeente een besluit daartoe aan de gekozen notaris. Rust op het hele pand een hypotheek, dan moet deze opnieuw gevestigd worden omdat het onderpand wijzigt. Hiervoor moet een akte opgesteld worden bij de notaris, welke de bank moet goedkeuren. De notaris zorgt ervoor dat een afschrift van de akte van heruitgifte in erfpacht en de hypotheekakte wordt ingeschreven in de openbare registers. Gaat het echter om appartementsrechten, dan kan elke eigenaar voor zich kiezen voor canonbetaling of afkoop van de canon. Dit gebeurt dan door middel van een zogenaamde obligatoire overeenkomst. De bedoeling is dat ook dit notarieel geregeld wordt in een akte van heruitgifte in erfpacht waarvan een afschrift wordt ingeschreven in de openbare registers. Echter dienen alle eigenaren van alle appartementen in één Vereniging van Eigenaars aan mee te werken. Als op de appartementen hypotheken rusten is het voldoende dat de hypotheekhouders toestemming geven om de heruitgifte te realiseren. In beide situaties bent u ook overdrachtsbelasting verschuldigd.

Afkoop canon

Mocht u gekozen hebben voor canonbetaling dan kunt u er altijd nog voor kiezen om de erfpacht af te kopen. U geeft dit aan de gemeente door. In dat geval stuurt de gemeente een besluit daartoe aan de gekozen notaris. De notaris stelt hiervoor een akte van afkoop canon op, welke akte zal worden ingeschreven in de openbare registers. Als op de woning of het appartement een hypotheek rust is het voldoende dat de hypotheekhouder toestemming geeft.

Aankoop bloot eigendom

Soms kunt u de erfpachtgrond van de gemeente kopen. Dan wordt het recht van erfpacht omgezet naar volle eigendom. U wordt dan ook eigenaar van de grond en de erfpacht komt dus te vervallen. Dit is in Den Haag alleen mogelijk als u eigenaar bent van een woning. Bij appartementen is dit nog niet mogelijk. De gemeente maakt voor de aankoop van de grond een koopovereenkomst op. Na het besluit zal de gemeente de benodigde stukken aan de gekozen notaris sturen. De notaris stelt vervolgens een akte van levering bloot eigendom op. Als op de woning of het appartement een hypotheek rust moet deze opnieuw gevestigd worden. Hiervoor moet een akte opgesteld worden bij de notaris, welke de bank moet goedkeuren. Beide akten worden ingeschreven in de openbare registers. Ook bent u overdrachtsbelasting verschuldigd over de koopsom.

Uitgifte in erfpacht grond

Tot slot is het mogelijk dat u een kavel koopt waarop u uw droomhuis kunt bouwen, maar de gemeente wel de eigenaar van de grond wilt blijven. In dit geval wordt er een grondreserveringsovereenkomst tussen u en de gemeente gesloten. Na het besluit zal de gemeente de benodigde stukken aan de gekozen notaris sturen. De notaris stelt vervolgens een akte van uitgifte in erfpacht op. In die akte worden alle gemaakte afspraken geregeld, zoals het betalen van een vergoeding (canon), de duur en de overige voorwaarden. Deze akte wordt ingeschreven in de openbare registers.

Deel van het geheel

Onder een appartementsrecht wordt volgens de wet verstaan: een aandeel (bijvoorbeeld 1/30) in een gebouw met toebehoren dat de bevoegdheid geeft tot het alleengebruik van een bepaald gedeelte van dat gebouw: een woning, een berging of een winkel. Dit aandeel met het daarbij behorende gebruiksrecht vormt het appartementsrecht. De grootte van het aandeel is afhankelijk van de grootte van de woning, de berging of de winkel. Alle appartementseigenaars zijn samen eigenaar van het hele gebouw. Een appartementseigenaar mag als mede-eigenaar alles gebruiken wat in het gebouw tot gezamenlijk gebruik dient (met zijn huisgenoten), de zogenaamde gemeenschappelijke ruimten. Het gedeelte waarvan de betreffende eigenaar het uitsluitend gebruik heeft, wordt veelal aangeduid als privégedeelte. Daar hebben andere bewoners niets mee te maken en (behoudens eventuele uitzonderingen) ook niets over te zeggen.

Gewoonlijk denkt men bij appartementsrechten (ook wel appartementen, flatwoningen of flats genoemd) aan grote gebouwen of complexen van gebouwen, bestaande uit vele woningen en/of winkels. Maar ook kleinere eenheden kunnen appartementsrechten zijn: bijvoorbeeld een benedenwoning met één of meer bovenwoningen of zelfs een aantal vrijstaande woningen, zoals een complex woningen voor ouderen en vakantiewoningen. In het kader van dit onderdeel van de site spreken we vooral over flatgebouwen, maar in principe geldt hetzelfde voor alle andere vormen, waarin wij appartementsrechten tegenkomen.

Appartementsrechten ontstaan doordat de eigenaar van een gebouw besluit dat gebouw te splitsen in afzonderlijke juridische eenheden (woningen en/of winkels), meestal met de bedoeling deze afzonderlijk te kunnen verkopen hetzij aan de huurders hetzij, als het nieuwbouw betreft, aan degenen die op de koopadvertentie afkomen. De splitsing in appartementen wordt vastgelegd in een notariële akte: ‘de splitsingsakte’. Op een daarbij behorende splitsingstekening worden de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten exact aangegeven. De splitsingstekening en de splitsingsakte worden samen in de openbare registers van de Dienst van het kadaster en de openbare registers ingeschreven en zijn voor iedereen op te vragen en in te zien. Een van de belangrijkste onderdelen van de splitsingsakte is het reglement van splitsing. In het reglement worden de afspraken tussen de eigenaren onderling vastgelegd, hun bijdrageplicht, hun stemrecht, enz.

Er kan niet altijd gesplitst worden. Er kunnen bepaalde voorwaarden zijn zoals een omgevingsvergunning en splitsingsvergunning. Laat u vooraf dus goed voorlichten. In de splitsingsakte wordt ook de Vereniging van Eigenaren (VvE) opgericht. De VvE voert het beheer over de gemeenschap. Bij het kopen van een appartementsrecht wordt de koper van rechtswege lid van de VvE. Het is dus belangrijk om voor het ondertekenen van de koopovereenkomst alle informatie van de VvE te hebben ontvangen.

Sinds 1 mei 2008 zijn alle vereniging van eigenaren verplicht om een reservefonds te hebben voor onderhoud aan het gezamenlijk eigendom. Daarnaast moet de Vereniging van Eigenaren ook zijn ingeschreven in het Handelsregister van de Kamers van Koophandel en moet er een bankrekening zijn ten name van de Vereniging van Eigenaren. In boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is sinds 1 mei 2005 een verplichting voor de notaris opgenomen om bij het bestuur van de VvE een overzicht op te vragen van de omvang van het reservefonds en de eventuele achterstallige bijdragen van de verkoper (waar de koper na de overdracht aansprakelijk voor is). Dit overzicht moet aan de akte van levering worden gehecht. In de praktijk zal de notaris de achterstallige bijdrage van de verkoper bij de verkoper in rekening brengen.Veel verenigingen van eigenaren maken gebruik van de diensten van een professioneel beheerder die de administratie doet en vergaderingen organiseert. In de vergaderingen van de VvE hebben alle eigenaren (leden) stemrecht; het exacte aantal stemmen staat in de splitsingsakte.